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QUE HACER CON UN INQUILINO MOROSO

QUE HACER CON UN INQUILINO MOROSO

Los propietarios de viviendas en alquiler, lo que más temen es un inquilino moroso y que cuando inicia los trámites para deshauciarlo, le deje la vivienda en mal estado y se lleve algunos enseres. Para esta circunstancia existen mecanismos que pueden llevar a la cárcel al inquilino moroso, para ello detallamos algunos requisitos que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar nuestra propiedad.

La primera y muy importante es suscribir un contrato de alquiler dónde se especifique todas las características de la vivienda, incluido la lista de enseres si la casa es amueblada. Otro requisito que no se suele realizar es el cambio de la titularidad de los servicios de suministro (electricidad, agua, comunidad , etc.), suele ser un engorro, pero es preferible hacerlo, ya que en caso de impago, no sólo dejará de abonar el alquiler, si no que nos llegará como propietario los recibos de los suministros impagados que estamos obligados a abonar para que no se le corte el suministro, ya que nos puede denunciar por ello.

En estos casos la recuperación de la vivienda, con las últimas sentencias suelen ser atendidas en un año aproximadamente y lo que no saben muchos inquilinos es que se puede reclamar por vía penal, otra cosa es que la sentencia para que ingrese en la cárcel sea superior a los dos años, ya que en caso contrario no ingresaría. El propietario puede formular la denuncia ante la Guardia Civil o ante el Juzgado de Instrucción dando inicio a un proceso que aunque no contrate abogado, el Ministerio Fiscal lo tramita de oficio, si hay sentencia condenatoria el inquilino o paga la deuda o ingresa en la cárcel, siempre que la condena sea superior a los dos años, ya que en caso contrario y como habitualmente las reclamaciones suelen oscilar entre 8.000 a 12.000 euros, no es habitual.

Es posible que el inquilino no pueda hacer frente al pago en ese momento, pero existe el servicio de averiguación patrimonial,el cual permite a un abogado realizar consultas periódicas sobre el inquilino por si ha cambiado su situación económica, con lo que se le puede embargar incluso la nómina si la tuviera en el futuro.

Por todo esto, desde inmolead.com, siempre aconsejamos dejarse asesorar por un buen profesional inmobiliario que hará valer sus conocimientos para evitarle situaciones molestas, ya que con su sentido profesional le buscará el mejor inquilino y en caso de disputa le hará de mediador para resolverle sus problemas.

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AMPLIACIÓN PARA RECLAMAR DAÑOS DE SWAPS EN LAS HIPOTECAS

AMPLIACIÓN PARA RECLAMAR DAÑOS DE SWAPS EN LAS HIPOTECAS

En los años 2007 y 2008, sobre todo las entidades financieras obligaron a los clientes que contrataron una hipoteca a suscribir al mismo tiempo un “seguro”, para cubrir las posibles fluctuaciones de los tipos de interés, como a la inmensa mayoría de los clientes se les informaba muy someramente de que producto se trataba y ante el desconocimiento del cliente de lo que firmaba, éstos han sufrido importantes deterioros económicos con este producto.

Se trata de “swaps” hipotecarios, un complejo producto financiero, que para conseguir la hipoteca obligaban a contratar las entidades financieras y fueron mayoritariamente contratados en los años anteriores a el desplome del euríbor en 2009. Los clientes que lo contrataron descubrieron que fueron engañados cuando comenzaron a recibir los cargos de pérdidas ocasionadas por el producto contratado.

La mayor parte de afectados denunciaron, unos como publicidad engañosa, otros que no fué una negociación si no una imposición para la concesión de la hipoteca,  otros alegando vulneración de las condiciones generales de la contratación y la gran mayoría argumentó la incorrecta comercialización fundamentada en un error o vicio en el consentimiento del cliente.

Estas acciones caducaban a los cuatro años, hasta la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de febrero de 2018, tras esta sentencia los plazos comienzan a contar a partir de la fecha de extinción del contrato y no desde su firma; con esta resolución se facilita por no haber prescrito la reclamación por daños y perjuicios y no vicio en el consentimiento como se había reclamado hasta ese momento.

Con esta vía, tienen posibilidades de reclamar todos aquellos que en su momento y por diversas circunstancias no lo hicieron aunque tienen que demostrar que la entidad financiera no cumplió con la normativa reguladora de comercialización de estos productos, especialmente en sus deberes de información. Estas obligaciones se concretan en el deber de información del banco y la obligación de practicar al cliente el test de idoneidad y conveniencia.

La mayoría de las sentencias del Tribunal Supremo que han resuelto reclamaciones por la contratación de “swaps”, han sido favorables a favor del cliente de la entidad financiera.

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REFORMAS PARA ACTUALIZAR TU CASA

REFORMAS PARA ACTUALIZAR TU CASA

Reformar nuestra casa viviendo en ella, no tiene que ser solo como mantenimiento, si no con intención de disfrutarla añadiendo elementos que la hagan más agradable de habitar y al mismo tiempo, la dotamos de una revalorización si en algún momento deseamos venderla.

Cuando hablamos de reforma, no es solo pintar y cambiar alguna puerta o ventana deteriorada por el paso del tiempo o por uso, si no una reforma integral que debemos estudiar con antelación y tener las ideas claras de hasta dónde podemos llegar respecto al presupuesto que es imprescindible realizar para no llevarnos sorpresas una vez que iniciemos la reforma.

Lo primero que debemos realizar son los cambios necesarios en aislamientos (ventanas con cristales aislantes), con el fin de conseguir una mejora en la eficiencia enérgetica ,además de instalar si es posible paneles solares, luces de bajo consumo, etc. que nos permitirá ahorrar en el recibo de la electricidad.

Hoy en día lo habitual es que las viviendas construidas hace un par de décadas, en los baños dispongan de bañera en lugar de ducha, podemos sustituir la bañera por un plato de ducha con lo que conseguiremos dotar de amplitud el espacio y darle un cambio de comodidad y hacerlo más práctico.

Otra idea respecto a cambios para hacerla más habitable, es realizar modificaciones si son posibles, tirando algún tabique y dotarla de espacios más amplios con lo cual generamos una amplitud visual y física. Con este cambio debemos tener en cuenta que hay que tener todo más organizado, ya que al realizar estos cambios la vivienda estará más expuesta.

Otra zona donde realizar alguna modificación supondrá un gran cambio en para toda la casa es la cocina, si tenemos muebles y elctrodomésticos con algunos “añitos”, es la hora de sustituirlos por otros más ecológicos y eficientes y en cuanto a los muebles, seguro que alguno no lo necesitamos optimizando otros, con lo que ganaremos algo de espacio y hacerla más amplia y acogedora, ya que también es un lugar de la casa donde pasamos cada vez más tiempo.

Con estos pequeños cambios, seguro que hacemos más cómoda y habitable nuestra casa, a la vez que conseguimos revalorizarla, si nos decidimos a venderla.

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¿HAY DEMANDA PARA LAS NUEVAS PROMOCIONES DE VIVIENDA?

Los indicadores del sector vaticinan que la creación de nuevos hogares no son aún suficientes para absorber toda la oferta de viviendas nuevas, y esto es debido a varios factores que aunque estamos a años luz de épocas pasadas recientes en cuanto a la construcción de viviendas el ritmo que lleva en la actualidad puede que sea más lento la compra que la construcción de nuevas promociones.

Uno de los datos que contradicen las buenas perspectivas en las que basan los promotores, chocan con la evolución demográfica ya que como no se recupere con rapidez las cifras de natalidad y la inmigración, y además que aumente igualmente el crecimiento de los salarios, para que de esta forma suba el potencial de posibles compradores, es muy improbable que sin estas premisas se llegue a vender toda la oferta que salga al mercado.

Tenemos que tener en cuenta que quién está tirando de la recuperación del sector en estos momentos son inversores de la llamada “demanda de reposición”, que son familias que ya tienen vivienda en propiedad que la ponen en venta para comprar otra.Sin embargo de quienes depende el futuro del sector no es de este colectivo si no de los jóvenes que son los que formarán los hogares del futuro.

Otro dato a tener en cuenta es la pirámide de población, que claramente está envejeciendo, con lo que disminuye el potencial de compra a corto plazo, con un dato añadido es que esta menguada población joven tiene muy limitada su capacidad de compra, debido a los bajos salarios que perciben actualmente aparte de sus precarias condiciones laborales.

Los propios promotores, reconocen que las promociones que están saliendo al mercado en la actualidad y las que salgan en los próximos años, no las pueden adquirir una parte importante de los interesados, ya que otro punto a tener en cuenta es la escasa financiación que aún existe.

Por todo esto es necesario para no incurrir en los errores del pasado, adecuar las nuevas promociones a las necesidades reales del mercado, ya sea con casas asequibles a ese mercado muy importante que no puede alcanzarlo en la actualidad o bien realizar productos pensados para el alquiler.Con estas dos opciones se solucionará un problema crónico de nuestra sociedad y se conseguirá de nuevo un sector con crecimiento sostenido que eso sí no llegará a cometer los errores del pasado.

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DOS PRODUCTOS PARA MAYORES,HIPOTECA INVERSA O RENTA VITALICIA

hipoteca inversa o renta vitalicia

Cada día se están realizando más operaciones, como complemento de su pensión a personas que por diversas circunstancias necesitan mayores ingresos, para este tipo de necesidad hay dos productos que son adecuados y que dependiendo de la circunstancia personal se puede adaptar a medida.

El primero de ellos es la hipoteca inversa,que consiste en un crédito garantizado con una hipoteca sobre la vivienda habitual y que esté libre de cargas, con ello pueden recibir una paga mensual para complementar su pensión y va dirigido a personas mayores de 65 años o personas afectadas de dependencia severa o gran dependencia.

Una gran ventaja, de este producto es que la persona que lo contrata puede seguir viviendo en su casa o alquilarla para poder pagar una residencia de mayores. La persona beneficiaria sigue siendo propietaria de la vivienda hasta el momento de su fallecimiento, momento en el cual sus herederos recibirán una casa gravada con una hipoteca proporcional a las cantidades que se haya recibido. Los herederos en este caso tienen dos opciones la primera es abonar al banco las cantidades adeudadas o vender la propiedad y recibir la diferencia si la hubiera entre el valor de la misma y las cantidades adeudadas.

Esta hipoteca se puede cancelar en cualquier momento, por parte de la persona que la solicita, y un dato a tener en cuenta que este tipo de producto sólo tienen autorización para ofrecerlo las entidades aseguradoras y de crédito y el tipo de interés suele ser bajo.

La segunda opción es más atractiva desde nuestro punto de vista, sobre todo para personas que no tienen herederos. En este caso se realiza la venta de la nuda propiedad a una entidad financiera, conservando el propietario  el usufructo vitalicio de la vivienda a la vez que recibe una renta vitalicia mayor que la que se obtiene en la hipoteca inversa.

También puede vivir en la casa o alquilarla y al mismo tiempo se evita el pago de impuestos que corresponderán al propietario, esto es comunidad,Ibi, basura, etc.

En el supuesto caso que la persona que recibe la renta vitalicia viva mayor número de años de los calculados en el contrato,la entidad puede adquirir la propiedad y dejar de abonar el importe de la renta vitalicia, aunque para estos supuestos suele hacerse un seguro que aunque elevado de precio, cubre esta contingencia y permite al asegurado continuar percibiendo la prestación y continuar viviendo en la casa. De igual manera se puede cubrir el fallecimiento anticipado, supuesto en el que reciben las rentas las personas designadas como beneficiarios.

Son dos supuestos, que aconsejamos su asesoramiento especializado para realizarlo ya que tiene mucha importancia las circunstancias personales de cada persona.

 

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RESURGE DE NUEVO LA APERTURA DE OFICINAS INMOBILIARIAS

Apertura de oficinas inmobiliarias

Con la recuperación económica, y con el resurgir del mercado inmobiliario, tanto de vivienda en venta o alquiler,se comienza a ver de nuevo la apertura de inmobiliarias dónde hace años se vieron abocadas a cerrar a causa de la crisis económica.

El resurgir de estos negocios es un buen termómetro de que la actividad del sector se está recuperando, y se comenzó a notar en el,pasado año y en los inicios del año actual, lo ha iniciado con fuerza superando en datos de aperturas al sector del comercio, con lo cuál nos da una idea del negocio que ha vuelto a generar.

Estas nuevas aperturas de inmobiliarias, la mayoría se apoyan bajo el paraguas de una franquicia para estar amparado en una imagen de marca global, y se da la circunstancia que en un gran número de las nuevas aperturas que están surgiendo son de personas que ya estuvieron vinculadas al sector y que es una buena noticia,ya que son conocedoras de este resurgir del sector inmobiliario, con lo que es muy positivo por que son profesionales que de nuevo retornan a la actividad que conocen, este detalle es importante por que aporta un plus a la actividad de intermediación inmobiliaria.

También muchas de ellas se reinventan, ofreciendo más servicios adicionales sin costo con el fin de cerrar el círculo ante el cliente y ofertarle un paquete completo que incluye la tramitación de la financiación, las gestiones administrativas de notaría, registro de la propiedad, realización de cualquier tipo de gestión, como por ejemplo la contratación del seguro o la información necesaria para la empresa de la administración de fincas, en definitiva una gestión completa con llave en mano al cliente en una sola gestión.

Unido a estos servicios existen plataformas para profesionales que aunque pertenezcan a una franquicia les ayuda a realizar una labor comercial fundamental al ser visible su negocio a nivel nacional, con lo que sube exponencialmente sus posibilidades de negocio, al tener acceso a una ventana profesional los 365 días del año, con lo que se convierte en un comercial a tiempo completo y renovando diariamente su portfolío.

Una de estas plataformas que está surgiendo con fuerza en el mercado es Inmolead, ya que ofrece estos servicios sin costo para el profesional inmobiliario.

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INNOVACIÓN Y REVOLUCIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS

REVOLUCIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS

Como no podía ser de otra manera, el sector de la construcción de viviendas está experimentando los cambios que se producen a todos los niveles con la llegada de la era digital, y todo ello gracias a las ideas y ganas de innovar de las “STAR UP”, y de jóvenes emprendedores con unas ideas brillantes que intentan abrirse camino en cualquier actividad empresarial.

Dentro de estas innovaciones existe ya un proyecto de construcción de una vivienda impresa en 3D, que va a ser de las primeras en llevarse a cabo a nivel mundial,en el proyecto participan grandes empresas tanto de proveedores de los materiales constructivos como el cemento,la carpintería, etc, como del sector eléctrico para los sistemas dómoticos y promotores, que ven con gran futuro el proyecto por los ahorros de tiempo y coste en este tipo de construcción de viviendas.

Con estas nuevas fórmulas, no evitan lógicamente la mano de obra humana, que eso sí será más especializada, ya que su labor será la de realizar labores específicas dentro de la construcción y lo más importante será la edificación mucho más económica, más eficiente,  menos contaminante, y otra parte no menos importante es la de poder realizar proyectos humanitarios de cualquier tipo, y dar soluciones casi inmediatamente en caso de catástrofes naturales.

Otra de las muchas innovaciones proviene de las llamadas “PROP TECH”, que aglutinan a las empresas que digitalizan algún proceso del mercado inmobiliario, es aún joven, pero ya existen proyectos con gran potencial de desarrollo, su funcionamiento es on line y como ejemplo de alguno de ellos está el portal inmobiliario “INMOLEAD”, que básicamente está dirigido a los profesionales del sector, pertenezcan o no a una franquicia, ya que la plataforma le permite que sea  visible su cartera a nivel nacional, y actualizada diariamente, con lo cual constituye una nueva herramienta con un crecimiento exponencial de la visibilidad de su negocio.

Son sólo dos ejemplos de la revolución que después de la crisis, está cambiando los modos y hábitos de este mercado y que como motor importante de nuestra economía está obligado a renovarse contínuamente.

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FRENO A LA ESPECULACIÓN EN LA COMPRA SOBRE PLANO

Compra sobre plano

Los nuevos promotores surgidos en la era pos crisis de la construcción, quieren evitar que la compra de vivienda sobre plano, se convierta de nuevo en foco de especulación y lavado de dinero “B”, como sucedía en la pasada bubuja inmobiliaria, que se permitía que firmase la escritura de compraventa no quién había efectuado la reserva, si no un tercero a quién éste le había dado “el pase” de su contrato con una plusvalía que en la mayor parte de los casos no se declaraba a Hacienda.

Era un negocio para particulares preferentemente, que compraba sobre plano abonando las cantidades a cuenta durante el proceso de construcción, y cuando llegaba el momento de la firma, que había subido el precio de la vivienda, traspasaba el derecho con la consiguiente plusvalía que se generaba en dinero “B”.

Más de dos lustros después de estas prácticas, los promotores optan por mantener alejados a especuladores y evitar que estas prácticas que tanto daño han hecho al sector de la promoción y a la economía.

Los promotores se han vuelto más prudentes , por que a la vez que ellos no consiguen beneficio de estas transacciones, les genera un problema de gestión fiscal al tener que deshacer el IVA que se ha devengado en las cantidades entregadas a cuenta, y también que el activo ha ganado valor, pero sin beneficio para el promotor.Esto unido a la obligación que tiene por el REGLAMENTO DE LA LEY DE PREVENCIÓN DE BLANQUEO DE CAPITALES, de ser diligente y vigilante, si permiten que el comprador designe a un tercero para que otorgue la escritura de compraventa.

Estas medidas son otros de los motivos que explican su resistencia a realizar este tipo de prácticas, y algunas han comenzado a incluir en sus cláusulas de los contratos de compraventa, una que no permite ceder los derechos a un tercero, sino que se obliga a realizar el derecho de compra a la entrega de la vivienda, eso sí incluye supuestos de causa mayor, en el sentido de cambio en la situación laboral o modificación brusca de su nivel económico por parte del comprador.

 

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¿Por qué me encanta ser agente inmobiliario? ¡Nelson Vega nos lo cuenta!

Nelson Vega

El sector inmobiliario vuelve a florecer. Aunque no solamos prestar atención en nuestras idas y venidas por las calles de la ciudad, cada semana se abren nuevas oficinas inmobiliarias, o si frecuentamos los portales inmobiliarios, acabamos reconociendo las nuevos profesionales que tiempo atrás no estaban.

Podría pensarse que ser agente inmobiliario es sumamente sencillo: sacar fotos, poner un precio, descripción, publicar en algunos portales y poco más

Pero detrás hay muchas horas de trabajo: reuniones con vendedores, estudios de mercado, fotográficos, buzoneos, viajes (muchísimos viajes por carretera…), horas de llamadas, envíos de muchos email, preparación de documentación, visitas a organismos (se puede decir que nos conocemos cada oficina de registradores de la propiedad de nuestro municipio u oficinas técnicas de muchos ayuntamientos), formación, visitas con compradores, idear nuevas formas de promoción de las viviendas de los clientes…

Y a todo esto, ¿como encajar todo en las 24 horas con las que cuenta el día?, seguramente si le preguntamos a la mayoría de agentes inmobiliarios que es lo que desearían, contestarían: ¡tener más tiempo!. Porque nuestra agenda es un sin fin de colores y post it intentando encajar todo lo que queremos hacer. Pero las horas y esfuerzo (también económico a éxito que a veces no rentabilizamos) que hacemos cada día se recompensa con ver la alegría de vendedores y compradores cuando llega el momento de pasar por notaría, de echar la vista atrás y ver como cada pequeño reto que se presentaba en el proceso de la venta se iba cumpliendo. Retos que quedan como anécdotas para comentar cuando esos clientes pasan a ser amigos y nos llamamos para felicitarnos las fechas señaladas. Porque seamos sinceros, ser agente inmobiliario no es vocacional. Llegamos la mayoría de las veces al sector por casualidad pero nos quedamos por lo gratificante de ayudar a decenas de personas en la operación más importante de su vida.

Nelson Vega

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VIVIR SOLO,CADA DÍA MÁS DIFÍCIL

vivir solo y alquilar un piso

Los solteros o personas que por diferentes avatares de la vida, deciden vivir solos, lo tienen cada día más complicado, ya que bien sea para alquilar o comprar una casa los arrendatarios y los bancos prefieren de dos en dos.

A la hora de solicitar un préstamo hipotecario o alquilar una vivienda son más proclives a facilitar la operación a dos personas antes que a una sola, sobre todo si las dos aportan sendos ingresos a la economía familiar.

A esta primera dificultad se añade los datos que demuestran que los gastos de una casa donde vive una sola persona son prácticamente los mismos que si la habitaran dos, y los precios de las viviendas unipersonales son los mismos que para una pareja, tanto de compra como de alquiler.

A pesar de ello, cada vez hay más personas que por propia decisión o circunstancias viven solas. Según el Instituto Nacional de Estadística el número de viviendas unipersonales creció el pasado año el 1,2 %, con respecto al año anterior, situándose en 4,63 millones de hogares.

Este aumento contrasta con la escasa oferta que hay en el mercado de viviendas unipersonales,existiendo una oferta infinitamente más amplia para dos a más personas.

Si tomamos como ejemplo grandes ciudades, Madrid es la que tiene mayor oferta seguida de Barcelona, Sevilla y Valencia, sin embargo el costo más alto está en Barcelona, seguido de Madrid, Sevilla y Valencia.

En el mercado de la vivienda actual, no se observa un cambio de tendencia por parte de las empresas promotoras en fomentar la construcción de este tipo de casa, a pesar de su demanda, ya que si bien está aumentando su interés, éste puede ser temporal debido al público objetivo al que va dirigido ya que suele ser habitual que cambie su situación personal y necesite otra vivienda más amplia.

Como conclusión,aconsejamos que si no deseamos cargar con más gastos de los necesarios, valoremos la posibilidad de la vivienda compartida,ya  que al compartir los gastos, nos deja margen para disponer de dinero para otras necesidades o caprichos.

Y como siempre el último consejo, para cualquier gestión inmobiliaria dejarse asesorar por un profesional,que le aconsejará la mejor opción para sus intereses.