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QUE HACER CON UN INQUILINO MOROSO

QUE HACER CON UN INQUILINO MOROSO

Los propietarios de viviendas en alquiler, lo que más temen es un inquilino moroso y que cuando inicia los trámites para deshauciarlo, le deje la vivienda en mal estado y se lleve algunos enseres. Para esta circunstancia existen mecanismos que pueden llevar a la cárcel al inquilino moroso, para ello detallamos algunos requisitos que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar nuestra propiedad.

La primera y muy importante es suscribir un contrato de alquiler dónde se especifique todas las características de la vivienda, incluido la lista de enseres si la casa es amueblada. Otro requisito que no se suele realizar es el cambio de la titularidad de los servicios de suministro (electricidad, agua, comunidad , etc.), suele ser un engorro, pero es preferible hacerlo, ya que en caso de impago, no sólo dejará de abonar el alquiler, si no que nos llegará como propietario los recibos de los suministros impagados que estamos obligados a abonar para que no se le corte el suministro, ya que nos puede denunciar por ello.

En estos casos la recuperación de la vivienda, con las últimas sentencias suelen ser atendidas en un año aproximadamente y lo que no saben muchos inquilinos es que se puede reclamar por vía penal, otra cosa es que la sentencia para que ingrese en la cárcel sea superior a los dos años, ya que en caso contrario no ingresaría. El propietario puede formular la denuncia ante la Guardia Civil o ante el Juzgado de Instrucción dando inicio a un proceso que aunque no contrate abogado, el Ministerio Fiscal lo tramita de oficio, si hay sentencia condenatoria el inquilino o paga la deuda o ingresa en la cárcel, siempre que la condena sea superior a los dos años, ya que en caso contrario y como habitualmente las reclamaciones suelen oscilar entre 8.000 a 12.000 euros, no es habitual.

Es posible que el inquilino no pueda hacer frente al pago en ese momento, pero existe el servicio de averiguación patrimonial,el cual permite a un abogado realizar consultas periódicas sobre el inquilino por si ha cambiado su situación económica, con lo que se le puede embargar incluso la nómina si la tuviera en el futuro.

Por todo esto, desde inmolead.com, siempre aconsejamos dejarse asesorar por un buen profesional inmobiliario que hará valer sus conocimientos para evitarle situaciones molestas, ya que con su sentido profesional le buscará el mejor inquilino y en caso de disputa le hará de mediador para resolverle sus problemas.

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AMPLIACIÓN PARA RECLAMAR DAÑOS DE SWAPS EN LAS HIPOTECAS

AMPLIACIÓN PARA RECLAMAR DAÑOS DE SWAPS EN LAS HIPOTECAS

En los años 2007 y 2008, sobre todo las entidades financieras obligaron a los clientes que contrataron una hipoteca a suscribir al mismo tiempo un “seguro”, para cubrir las posibles fluctuaciones de los tipos de interés, como a la inmensa mayoría de los clientes se les informaba muy someramente de que producto se trataba y ante el desconocimiento del cliente de lo que firmaba, éstos han sufrido importantes deterioros económicos con este producto.

Se trata de “swaps” hipotecarios, un complejo producto financiero, que para conseguir la hipoteca obligaban a contratar las entidades financieras y fueron mayoritariamente contratados en los años anteriores a el desplome del euríbor en 2009. Los clientes que lo contrataron descubrieron que fueron engañados cuando comenzaron a recibir los cargos de pérdidas ocasionadas por el producto contratado.

La mayor parte de afectados denunciaron, unos como publicidad engañosa, otros que no fué una negociación si no una imposición para la concesión de la hipoteca,  otros alegando vulneración de las condiciones generales de la contratación y la gran mayoría argumentó la incorrecta comercialización fundamentada en un error o vicio en el consentimiento del cliente.

Estas acciones caducaban a los cuatro años, hasta la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de febrero de 2018, tras esta sentencia los plazos comienzan a contar a partir de la fecha de extinción del contrato y no desde su firma; con esta resolución se facilita por no haber prescrito la reclamación por daños y perjuicios y no vicio en el consentimiento como se había reclamado hasta ese momento.

Con esta vía, tienen posibilidades de reclamar todos aquellos que en su momento y por diversas circunstancias no lo hicieron aunque tienen que demostrar que la entidad financiera no cumplió con la normativa reguladora de comercialización de estos productos, especialmente en sus deberes de información. Estas obligaciones se concretan en el deber de información del banco y la obligación de practicar al cliente el test de idoneidad y conveniencia.

La mayoría de las sentencias del Tribunal Supremo que han resuelto reclamaciones por la contratación de “swaps”, han sido favorables a favor del cliente de la entidad financiera.

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¿HAY DEMANDA PARA LAS NUEVAS PROMOCIONES DE VIVIENDA?

Los indicadores del sector vaticinan que la creación de nuevos hogares no son aún suficientes para absorber toda la oferta de viviendas nuevas, y esto es debido a varios factores que aunque estamos a años luz de épocas pasadas recientes en cuanto a la construcción de viviendas el ritmo que lleva en la actualidad puede que sea más lento la compra que la construcción de nuevas promociones.

Uno de los datos que contradicen las buenas perspectivas en las que basan los promotores, chocan con la evolución demográfica ya que como no se recupere con rapidez las cifras de natalidad y la inmigración, y además que aumente igualmente el crecimiento de los salarios, para que de esta forma suba el potencial de posibles compradores, es muy improbable que sin estas premisas se llegue a vender toda la oferta que salga al mercado.

Tenemos que tener en cuenta que quién está tirando de la recuperación del sector en estos momentos son inversores de la llamada “demanda de reposición”, que son familias que ya tienen vivienda en propiedad que la ponen en venta para comprar otra.Sin embargo de quienes depende el futuro del sector no es de este colectivo si no de los jóvenes que son los que formarán los hogares del futuro.

Otro dato a tener en cuenta es la pirámide de población, que claramente está envejeciendo, con lo que disminuye el potencial de compra a corto plazo, con un dato añadido es que esta menguada población joven tiene muy limitada su capacidad de compra, debido a los bajos salarios que perciben actualmente aparte de sus precarias condiciones laborales.

Los propios promotores, reconocen que las promociones que están saliendo al mercado en la actualidad y las que salgan en los próximos años, no las pueden adquirir una parte importante de los interesados, ya que otro punto a tener en cuenta es la escasa financiación que aún existe.

Por todo esto es necesario para no incurrir en los errores del pasado, adecuar las nuevas promociones a las necesidades reales del mercado, ya sea con casas asequibles a ese mercado muy importante que no puede alcanzarlo en la actualidad o bien realizar productos pensados para el alquiler.Con estas dos opciones se solucionará un problema crónico de nuestra sociedad y se conseguirá de nuevo un sector con crecimiento sostenido que eso sí no llegará a cometer los errores del pasado.

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DOS PRODUCTOS PARA MAYORES,HIPOTECA INVERSA O RENTA VITALICIA

hipoteca inversa o renta vitalicia

Cada día se están realizando más operaciones, como complemento de su pensión a personas que por diversas circunstancias necesitan mayores ingresos, para este tipo de necesidad hay dos productos que son adecuados y que dependiendo de la circunstancia personal se puede adaptar a medida.

El primero de ellos es la hipoteca inversa,que consiste en un crédito garantizado con una hipoteca sobre la vivienda habitual y que esté libre de cargas, con ello pueden recibir una paga mensual para complementar su pensión y va dirigido a personas mayores de 65 años o personas afectadas de dependencia severa o gran dependencia.

Una gran ventaja, de este producto es que la persona que lo contrata puede seguir viviendo en su casa o alquilarla para poder pagar una residencia de mayores. La persona beneficiaria sigue siendo propietaria de la vivienda hasta el momento de su fallecimiento, momento en el cual sus herederos recibirán una casa gravada con una hipoteca proporcional a las cantidades que se haya recibido. Los herederos en este caso tienen dos opciones la primera es abonar al banco las cantidades adeudadas o vender la propiedad y recibir la diferencia si la hubiera entre el valor de la misma y las cantidades adeudadas.

Esta hipoteca se puede cancelar en cualquier momento, por parte de la persona que la solicita, y un dato a tener en cuenta que este tipo de producto sólo tienen autorización para ofrecerlo las entidades aseguradoras y de crédito y el tipo de interés suele ser bajo.

La segunda opción es más atractiva desde nuestro punto de vista, sobre todo para personas que no tienen herederos. En este caso se realiza la venta de la nuda propiedad a una entidad financiera, conservando el propietario  el usufructo vitalicio de la vivienda a la vez que recibe una renta vitalicia mayor que la que se obtiene en la hipoteca inversa.

También puede vivir en la casa o alquilarla y al mismo tiempo se evita el pago de impuestos que corresponderán al propietario, esto es comunidad,Ibi, basura, etc.

En el supuesto caso que la persona que recibe la renta vitalicia viva mayor número de años de los calculados en el contrato,la entidad puede adquirir la propiedad y dejar de abonar el importe de la renta vitalicia, aunque para estos supuestos suele hacerse un seguro que aunque elevado de precio, cubre esta contingencia y permite al asegurado continuar percibiendo la prestación y continuar viviendo en la casa. De igual manera se puede cubrir el fallecimiento anticipado, supuesto en el que reciben las rentas las personas designadas como beneficiarios.

Son dos supuestos, que aconsejamos su asesoramiento especializado para realizarlo ya que tiene mucha importancia las circunstancias personales de cada persona.

 

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FIN DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE 5 AÑOS

fin del contrato de alquiler a los 5 años

El día 5 de Junio de 2013, entró en vigor la ley 4/2013 en la que se aprobaron nuevas medidas de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas, la ley modificaba preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos como la duración obligatoria de los contratos que pasaban de cinco años a tres, y reducía la prórroga de tres a uno.

Se modificaban por parte del Ministerio de Fomento un conjunto de preceptos de la ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, que bajo el preámbulo de “dinamizar el mercado del alquiler en España que estaba en la cola de Europa”. En la Unión Europea el mercado de alquiler rondaba el 30%, en nuestro país no alcanzaba el 17%, por este motivo se produjo la modificación, ya que el elevado número de viviendas vacías o en desuso podía provocar un incremento alto en el stock de viviendas disponibles.

Es en este año cuando comienzan a vencer los contratos realizados antes de junio de 2013,pero sin perjuicio de que el arrendador pueda o no exigir la resolución del mismo. En caso de que quiera sancionarlo debe comunicar al inquilino por vía oficial (burofax,carta con acuse de recibo,etc), la resolución con al menos un mes de antelación al vencimiento de no ser así el contrato se renueva automáticamente.

A partir de este momento el arrendador tiene la posibilidad de adecuar el precio del alquiler de la vivienda para adaptarlo al nivel de mercado actual y que como ya se ha comprobado está experimentado un auge notable,por éste motivo el inquilino poco puede hacer ante las exigencias del arrendador.

Para evitar malos entendidos siempre es aconsejable acudir a un experto inmobiliario que le asesore y redacte un nuevo contrato que sea equitativo para ambas partes, actualizando las cláusulas del anterior que puedan haber quedado obsoletas y que garantice una estabilidad para ambas partes,en este punto cabe señalar que si hay acuerdo por las dos partes se puede realizar un contrato que sea de más duración que el actual.

Siempre importantísimo contar con el asesoramiento del experto inmobiliario que será su mejor consejero para velar por sus intereses.

 

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NORTE DE MADRID, ZONA DE MODA PARA ADQUIRIR VIVIENDA

norte de madrid la mejor zona para adquirir vivenda

Madrid se ha convertido en lugar de moda dónde clientes exclusivos cada día con más frecuencia, eligen para vivir,ya sea en períodos vacacionales o durante todo el año, y aunque eligen el centro de la ciudad, por disponer de todos los servicios que ofrece la capital, cada vez más este tipo de cliente elige el extrarradio y en concreto la zona norte como lugar de residencia, ya que están cerca de la ciudad y al mismo tiempo consiguen tranquilidad y desconectar del tumulto contínuo del centro.

Por este motivo zonas como Valdebebas o Montecarmelo son dos de las áreas elegidas por este tipo de clientes, de ahí que las empresas inmobiliarias hayan sabido aprovechar esta circunstancia para  desarrollar proyectos de alto nivel para este tipo de cliente exclusivo que desea un tipo de vivienda en una zona tranquila pero con todo tipo de lujos en la vivienda.

En algunas de estas promociones las viviendas no bajan del millón de euros, que estos clientes pagan con gusto ya que están rodeados de zonas verdes y mucha tranquilidad, y al mismo tiempo se encuentran relativamente cerca del centro de la ciudad.

Una excelente combinación de promociones tanto de edificios como de casas independientes hacen que la oferta sea amplia y variada para los perfiles de los clientes más exclusivos, así mismo hay edificios con áticos de ensueño, con grandes espacios de terrazas con todo tipo de lujos.

A pesar de ser una zona relativamente nueva, tiene un mercado de segunda mano muy interesante, con una amplia oferta y es una buena ópcion para este tipo de cliente,ya que aunque son viviendas con unas características determinadas por haber tenido propietarios con un nivel medio-alto, que en la mayor parte de los casos las adaptaron a sus necesidades con calidades únicas, no por ello reducen sus precios.

Desde Inmolead,te aconsejamos que si estás interesado tanto en vender como si lo que pretendes es adquirir una vivienda te dejes asesorar por un experto inmobiliario que te facilitará las gestiones y te ayudará a conseguir la casa de tus sueños.

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EL DIFÍCIL ACCESO A LA VIVIENDA

Difícil Acceso Vivienda

Los bajos salarios y aún la situación económica, provoca que haya un número muy numeroso de personas, especialmente de jóvenes que no tienen acceso a su propia vivienda,ya sea en propiedad o en régimen de alquiler,ésta dificultad hace que la edad de emancipación de los jóvenes sea cada vez mayor.

Por este motivo el sector inmobiliario busca soluciones para atraer clientes entre ellos los llamados “Millenials”,que son en estos momentos el principal público objetivo para el sector.

En nuestro país ha habido intentos curiosos y variopintos para hacer accesible la vivienda,pero todos ellos no han logrado solucionar el problema,por ello desglosamos algunos consejos que pueden ser prácticos.

Una forma de comenzar es la de compartir piso con otras personas o también alquilar habitaciones en viviendas particulares, otra posibilidad es la de reducir nuestro búsqueda a viviendas más pequeñas que sean asequibles a nuestro presupuesto y esperar a poder adquirir otra más amplia con el paso del tiempo.

Ésta última opción ya la están desarrollando algunas promotoras con el fin de atraer clientes que de alguna forma se están alejando del mercado,esto supone en definitiva reducir espacio para acceder al precio de la vivienda.

Encontrar soluciones a un problema tan importante para nuestra sociedad no es nada sencillo, por eso es fundamental que las diferentes administraciones lleguen a ponerse de acuerdo para promover viviendas de precios asequibles tanto para alquiler como en venta y de esta forma facilitar el acceso a una parte de la sociedad que en la actualidad le es imposible el acceso a una vivienda digna.

Otra opción es ampliar el radio de búsqueda de vivienda que se ve como una expulsión de la ciudad,pero ante los ingresos escasos y con la mejora de las comunicaciones y los transportes públicos es una posibilidad que también se puede contemplar como solución alternativa.

Como última recomendación siempre le aconsejamos que en cualquier circunstancia se deje asesorar por un experto inmobiliario que defenderá sus intereses con la profesionalidad que los caracteriza.

 

 

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Los 9 mejores consejos para vendedores de casa esta primavera

Consejor para alquilar tu casa en primavera

Cuando miras hacia afuera, es difícil convencerte de que la primavera está aquí. Sin embargo, pronto será el momento de tener su casa lista para vender.

Use estos 9 consejos para preparar su casa para ponerla a la venta en primavera:

1.-

Ahora que puedes observar que las temperaturas son más benignas, es hora de que tus cosas vayan a donde pertenecen. Para esos increíbles regalos que recibiste para Navidad… ahora es el momento de decidir su destino. Un viaje a una organización sin fines de lucro podría ser lo más acertado.

2.-

Saque el cortacésped y las tijeras de podar si tiene jardín y corte la vegetación y prepare las plantas para que comiencen a brotar con fuerza de nuevo.Es el momento de limpiar de restos de hojas y maleza todo su jardín.

3.-

Además de hacer que su jardín parezca más grande,si tiene el césped cuidado conseguirá un efecto de limpieza que hará que sus potenciales compradores vean su casa con una visión positiva,desde el momento mismo de franquear la
entrada a su vivienda.

4.-

Todo el mundo, sobre todo después de un largo y frío invierno, quiere ver algo de color en el suelo. Nada hace esto mejor que las flores de temporada trasplantadas o las flores en recipientes decorativos. Elija colores brillantes y complementarios que ofrezcan un mensaje cálido y acogedor.

5.-

Ahora que el exterior está listo para lucir su mejor aspecto, es hora de hacer lo mismo en el interior. La limpieza de sus ventanas por dentro y por fuera es primordial para vender una casa, especialmente en la primavera.Es importante ya que en los detalles más insignificantes puede estar el éxito de una buena venta.

6.-

Antes de abrir su casa al comprador, eche un vistazo a todos los rincones y ponga todo en orden,ya que la imagen de
es vital para la primera impresión. Una casa ordenada y limpia imprime positividad al visitante.

7.-

A ser posible ponga flores o macetas dentro, ya que el olor se extenderá por toda la casa. No hay nada mejor que entrar en una casa que huele fresca y limpia. Pruebe con jarrones altos y delgados, para no quitarle protagonismo al espacio.

8.-

Esencialmente, los compradores están tomando nota mental de su casa para comparar con otras que hayan visitado,y tratando de visualizarse comprando y viviendo en su casa.Puede ser el momento de aprovechar para hacer una limpieza a fondo de todas las estancias de nuestra vivienda.

9.-

Algunas de las cosas menos costosas que realice pueden hacer que su hogar tenga el mayor impacto visual. Una capa de pintura en algún punto que esté deteriorado ayuda mucho a dar la imagen de que conservamos en buen estado nuestra casa.En los baños ponga toallas claras,así como la ropa de cama y almohadas que sean tonos claros que den imagen de primavera.

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AUGE DEL NEGOCIO DE ALQUILER

Auge de alquiler

El año 2017, se ha cerrado con un fuerte incremento en los precios de las viviendas en alquiler, según los expertos del sector ésta subida ha sido de un 8,9 % y se sitúa en la banda de 10-12 euros metro cuadrado. Esta subida es generalizada en todo el país, a excepción de Aragón  y Navarra que no registraron incremento en sus precios.

Sin embargo es significativo que comunidades como Madrid y Cataluña hayan sobrepasado al País Vasco en lo que respecta a subida, llegando a sobrepasar los 12,39 euros/metro cuadrado en Cataluña y 11,45 euros/metro cuadrado en Madrid. Especialmente acusadas las subidas en las dos grandes ciudades de las dos comunidades, siendo superado el precio medio a nivel nacional en todas las zonas de ambas ciudades.

los municipios más caros en alquiler tradicionalmente siempre han sido San Sebastián seguido de Barcelona, en cambio desde 2015 el primer lugar ha sido copado por la capital catalana y además las cinco ciudades con alquileres más altos a nivel nacional se encuentran todos en la comunidad Catalana.

Éste incremento de precios se debe  al buen momento que vive el mercado de alquiler, hay viviendas que si están bien situadas y en buen estado se alquilan en 24 horas, algo impensable hace tan sólo unos años.

El mercado de alquiler siempre ha sido un termómetro fiable de los ciclos económicos y en estos momentos está reflejando un ciclo alcista en contraste con los pasados años de crisis en los cuales cayeron de forma rápida y considerable.

Otro dato positivo de ésta recuperación incide en los precios, ya que al haber una demanda superior a la oferta,hace que los mismos se sitúen claramente al alza. Según expertos del sector no detectan síntomas de burbuja ya que no hay especulación como en épocas anteriores, la oferta es reducida respecto a la demanda y ya se detecta inversión para alquilar como alternativa con más rentabilidad frente a otro tipo de inversión.

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LAS HIPOTECAS AL 100% REGRESAN AL MERCADO

Hipotecas salen al mercado

La guerra comercial de las entidades financieras por las hipotecas, llevará de nuevo al sector durante éste año a conceder hipotecas por el 100% del valor de tasación más los gastos añadidos, que pueden llegar hasta el 10% del valor de la transacción, hecho que no se producía en el mercado inmobiliario desde hace diez años.

Según expertos del sector financiero-inmobiliario las condiciones sobre las provisiones para los créditos hipotecarios que superen el 80% del valor de tasación, que hasta hace muy poco tiempo eran muy estrictas, no van a ser un obstáculo para las entidades, ya que están necesitadas de aumentar sus créditos hipotecarios.

La competencia es el motivo principal que argumentan las entidades para relajar sus exigencias en lo que respecta a la concesión del 100%,ya que respecto al tipo de interés ha quedado sin recorrido y éste suele ser a tipo fijo en la gran mayoría de las operaciones que se están firmando actualmente.

En este sentido, es un dato muy importante que la inmensa mayoría de potenciales clientes de créditos hipotecarios se decanten por préstamos a tipo fijo antes que a interés variable, y el motivo principal que aducen es la seguridad y tranquilidad de conocer de antemano el importe a satisfacer durante toda la vigencia del préstamo.

Otro dato aportado para decantarse por tipo de interés fijo está motivado por el conocimiento de alguna persona de su entorno cercano que pasó por dificultades financieras al verse sorprendidos por la variabilidad de los tipos de interés de su préstamo hipotecario.

Así mismo se detecta una desconfianza importante hacia las hipotecas de interés variable después de conocer las sentencias contra las cláusulas suelo,lo que ha motivado que se decanten por las de interés a tipo fijo.

Antes de realizar la transacción que desea, nuestro consejo es que se asesore por un profesional del sector que le aconsejará la mejor opción para sus intereses.