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CONSEJOS PARA CONTRATAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO SIN SOBRESALTOS

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En primer lugar, si te estás planteando comprar una vivienda, debes ser consciente de tu capacidad de ahorro, así como de tus ingresos y gastos mensuales. También es importante prever futuras necesidades o emergencias económicas. Con todo ello, debes buscar un piso cuyo precio se adecue a tu situación económica y nunca vivir por encima de tus posibilidades. Las cuotas mensuales de una hipoteca nunca deberán superar el 30% de los ingresos familiares.

SOLICITAR DOCUMENTACIÓN

Cuando hemos encontrado el piso que se adecue a nuestro presupuesto hay que saber si está libre de cargas. Para ello es necesario solicitar una nota simple en el Registro. En este documento se reflejará si la vivienda está libre de cargas hipotecarias. También será necesario revisar los últimos recibos de la contribución y contactar con la gestoría de la comunidad para que redacten un escrito que atestigüe la ausencia de deudas o la existencia de posibles derramas. En cualquier caso, el Notario está obligado a disponer de esta documentación, contrastarla e informar detalladamente a la parte compradora. Suele ser habitual que, si el comprador adquiere una vivienda mediante la intermediación de una agencia inmobiliaria, sea ésta la que se encargue de dicha gestión.

COMPARAR LAS HIPOTECAS EN VARIOS BANCOS

El siguiente paso consiste en comparar las distintas condiciones hipotecarias que puedan ofrecerme los bancos. Lo más recomendable es personarse en varias entidades y salir de la oficina con un estudio financiero bajo el brazo. En dicho estudio debe especificarse las condiciones de la hipoteca, las cuotas y la cantidad a prestar. Este estudio financiero no supone compromiso alguno por lo que es muy importante solicitarlo en varios bancos y comparar las condiciones hasta que nos decidamos por el que más nos convenga.

TASACIÓN DE LA VIVIENDA

Tras decidir en qué banco vamos a solicitar la hipoteca, la propia entidad bancaria tendrá que disponer de una tasación de la vivienda objeto de la compra. ¡Ojo!, aunque suele ser costumbre, el banco no puede obligarnos a pagar este servicio que él mismo ha solicitado a una sociedad de tasaciones. No puede imponer su empresa tasadora. El cliente es libre de contratar a su propio tasador, siempre que esté homologado, y la entidad de crédito está obligada a aceptar dicha tasación.

TIPO DE INTERÉS FIJO O VARIABLE

En cuanto a los tipos de interés del préstamo hipotecario, pueden ser fijos o variables. Como su propio nombre indica, en la modalidad “tipo fijo”, el interés no cambia a lo largo de la vida total del préstamo. Por ello podemos saber cuál será la cuota exacta a pagar y organizar nuestra economía doméstica de una mejor manera. En la modalidad “tipo variable”, el interés (y, por lo tanto, la cuota) va fluctuando en función del índice de referencia aplicado al préstamo y al mercado. El índice de referencia más bajo es el euribor. Este modelo es más barato que el “tipo fijo”, a consecuencia de su inestabilidad.

LAS CUOTAS HIPOTECARIAS

La cuota que pagamos mensualmente tras la concesión de un préstamo hipotecario está conformada por una parte de capital y por el coste de financiación. O sea, amortización e intereses. Hay que distinguir entre tres tipos de cuotas, saber que son y cuál de ellas no resulta más interesante en cuanto a nuestra capacidad de endeudamiento:

– Cuota constante: la amortización de capital y los intereses no varían a lo largo de la vida total del préstamo. Es la más común y suele aconsejarse a economías domésticas estables.

– Cuota creciente: la amortización de capital y los intereses varían a lo largo de la vida total del préstamo, por lo que conlleva más gastos. Suele aconsejarse a clientes que puedan disponer de mayores ingresos en el futuro, por lo que requiere una planificación mayor no exenta de riesgo.

– Cuota decreciente: es el reverso de la cuota decreciente. La amortización y los intereses son más caros al principio y más baratos a posteriori. Se le recomienda a clientes que dispongan de una buena provisión de capital.

¡CUIDADO CON LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS!

Los bancos son expertos en “vender” todo tipo de cláusulas, pero el cliente debe ser precavido. Estas son las cláusulas más habituales:

– Cláusula cero: los intereses nunca pueden ser inferiores al 0% o al menos eso es lo que dicen los bancos. Si el euribor arrojara un interés negativo no podríamos beneficiarnos de ello.

-Cláusula de redondeo al alza: en el caso de las hipotecas con interés variable el cálculo de dichos intereses se hace al alza.

– Cláusula de vencimiento anticipado: si el cliente deja de pagar una sola cuota mensual, el banco se reserva el derecho de iniciar el desahucio y, aún así, exigirte el pago del préstamo.

– Cláusula suelo: representa un impedimento a la hora de que el cliente se beneficie de las posibles bajadas de interés y, por consiguiente, pagar menos letra. Es muy común y muchos ni siquiera saben que la tienen.

¿Y QUE PASA SI NO PUEDO PAGAR?

Hay que ser muy responsable a la hora de contratar un préstamo hipotecario si para su aprobación se requiere una garantía. Esta garantía suele ser un aval, una persona que, en caso de de impago, se haga responsable de la deuda con dinero o propiedades. Por ello es preferible delimitar nuestras posibilidades económicas a la hora de contratar una hipoteca. En caso de impago también pueden valorarse otras opciones antes de comprometer a nuestro avalista:

PRODUCTOS VINCULANTES

A la hora de contratar una hipoteca la entidad bancaria te ofrece una serie de productos vinculantes, como pueden ser la domiciliación de la nómina y recibos, la contratación de tarjetas de crédito, planes de pensiones o seguros de vida u hogar. Contratar estos productos no es obligatorio pero la entidad bancaria se encarga de incluirlos discretamente en la operación hipotecaria. En caso contrario puede rechazar la aprobación de la hipoteca, aunque nunca se reconozca este modo de actuación. Por lo tanto, conviene tener mucho cuidado con estas “imposiciones”.

EL INCÓMODO ASUNTO DE LAS COMISIONES

Las comisiones son las cantidades que las entidades bancarias cobran por prestar dinero. Hay que entender en qué consisten y determinar si no son abusivas. Las más comunes son:

– Comisión de estudio o apertura: se trata de un porcentaje del préstamo total aprobado y sólo debe ser cobrado en una única ocasión.

-Comisión por novación o subrogación: se paga cuando el préstamo es “adquirido” por otra entidad. Suele ser el 0,5 % entre el primer y quinto año y 0,25 € a partir del sexto año.

– Comisión por amortización anticipada: se cancela el préstamo antes del plazo previsto y la entidad bancaria cobra por ello una comisión como compensación por lo que deja de percibir. Esta comisión no puede superar el 1% -siempre que no se trate de una subrogación-.

– Comisión por cancelación: cuando la hipoteca y los intereses se han pagado en su totalidad la entidad bancaria cobra una cantidad preestablecida.

CONCLUSIÓN

Con todo, es fundamental leer “la letra pequeña” de nuestra hipoteca para conocer todos los pormenores que el compromiso implica.

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