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Negociación de un alquiler comercial

Las personas que negocia los arrendamientos comerciales con frecuencia, saben que  cualquier cambio es factible  en una negociación de arrendamiento. Los buenos comerciales saben que en un buen acuerdo, todos ganan. Si usted negocia bien, no obtendrá todo lo que quiere, pero una buena negociación  puede ahorrarle una buena cantidad de euros que pueden ser reinvertidos en su negocio o mejor aún como ganancias para usted.

Una vez que haya encontrado el local ideal  para su negocio, usted  comenzará el proceso de negociación con el propietario. Asegúrese de poner todos los acuerdos por escrito en el contrato de alquiler.

Estos son algunos de los artículos  clave del contrato que usted negociará.

Duración del contrato de arrendamiento

Dependiendo del tipo de local, la mayoría de los arrendamientos comerciales duran entre 2 y 5 años, con opciones de renovación. Los términos del contrato de arrendamiento están siempre abiertos a negociación. Si va a invertir mucho dinero en renovaciones, es posible que desee un plazo más largo para amortizar su inversión.

Un plazo más corto podría ser beneficioso si usted puede cambiar su ubicación sin grandes inversiones. Su local no necesita mucha reforma para ser funcional y usted no está seguro sobre el éxito de su negocio. En este caso, asegúrese de incluir los términos de renovación en el contrato de arrendamiento para que el alquiler no suba más allá de su capacidad de pago.

Tarifas de alquiler

Para el espacio comercial, la tarifa se expresa con mayor frecuencia en precio por metro cuadrado. Asegúrese de preguntar cómo se calcula el metro cuadrado. ¿Incluye sólo el espacio útil neto o un porcentaje del área común? Si el propietario no tiene un cálculo preciso, como a veces sucede, usted puede hacer que se lo midan y llegar a un acuerdo sobre los metros cuadrados utilizados en el contrato de alquiler.

La mayoría de los arrendamientos comerciales no incluyen los gastos  adicionales,como puede ser los gastos comunitarios,luz,basura,impuestos municipales etc..

Asegúrese de saber lo que se incluye y los costes del apartado otros gastos. Impuestos sobre la propiedad, costes de seguro, mantenimiento y gastos de administración de la propiedad son algunos de los elementos que pueden ser incluidos.

Período libre de alquiler

Si el local necesita una gran reforma, lo ideal es que empiece a pagar el alquiler una vez que la reforma se haya terminado y el local esté listo para iniciar la actividad. Si tiene los inconvenientes que siempre surgen en cualquier reforma , por lo menos  no tendrá que pagar el alquiler además de sus gastos de reforma. Incluso si su local sólo necesita algunas modificaciones, el propietario normalmente está dispuesto a dar un período de  carencia.

Cláusulas de subida del alquiler

Los propietarios pueden incluir una cláusula que les permita aumentar su renta en respuesta a los cambios en un indicador nacional como el Índice de Precios al Consumo. Si el propietario insiste en este tipo de cláusula, trate de limitar la cantidad del porcentaje de aumento por año para que le afecte en la menor medida posible .

La cláusula de alquiler porcentual significa que el inquilino acepta pagar un alquiler más alto cuando sus ventas superan un determinado umbral. Si el propietario le pide esta cláusula, negocie que el aumento no comience hasta que las ventas previstas se hayan cumplido durante 12 meses consecutivos.

Cláusulas de cancelación

Si desea protegerse “por si acaso” las circunstancias cambian, puede agregar una cláusula en su contrato de alquiler que le permita cancelar el contrato de arrendamiento por causa justificada con un aviso de 30 días al propietario. Las causas específicas deben ser enumeradas y acordadas por el propietario. Usted probablemente aceptará pagar una cantidad por cancelación anticipada, a veces hasta dos meses de alquiler o más, para compensar al propietario del incumplimiento de lo pactado.

Cláusula de salida

Si gana menos dinero del previsto, una cláusula de cancelación le permite salir del contrato después de un período de tiempo si las ventas no alcanzan las expectativas. Los nuevos centros comerciales que buscan inquilinos tienden a aceptar estas  cláusulas.

Fuerza Mayor

Una cláusula adicional en los contratos es la cláusula de fuerza mayor. Si ocurre un desastre mayor (guerra, tornado, inundación, incendio, etc.) y usted no puede abrir su negocio durante un tiempo determinado, usted tiene el derecho de cambiarse a otro lugar sin penalización.

Penalizaciones

Esté atento a las cláusulas de penalización, tales como cargos por mora . A menudo “por día” honorarios, estos pueden suponer una cantidad mensual importante. Si usted tiene buena reputación de serio y cumplidor, el propietario puede estar dispuesto a negociar o eliminarlos por completo.

Depósito

Los propietarios de propiedades comerciales pueden solicitar un depósito o aval de una cantidad pactada. Si usted es un buen inquilino potencial con buenos antecedentes crediticios, tendrá más poder de negociación. Es posible que usted pueda negociar el depósito de dos meses de alquiler. Si la cantidad del depósito es excesiva, el propietario puede agregar una cantidad al alquiler mensual durante los primeros 6 meses  hasta que el depósito esté completamente satisfecho.

Derecho a subarrendar

Muchos propietarios están dispuestos a aceptar una cesión o subarrendar con su consentimiento. Asegúrese de que la cláusula “el consentimiento del propietario no será retenido injustificadamente” para que si  encuentra un inquilino adecuado, pueda completar el subarrendamiento.

Seguros

Necesitará una póliza de seguro propia para cubrir el contenido de su local, así como la responsabilidad civil que cubre los daños a la propiedad o si alguien sufre un accidente en el local. Es posible que el propietario le exija un límite de responsabilidad más alto que el que cubre su póliza. Asegúrese de incluir el coste adicional para aumentar esa responsabilidad en sus cálculos.

Reparaciones y Mejoras de la Propiedad

Aclare quién es responsable de las reparaciones y mejoras a la propiedad. Si el local ha estado vacio mucho tiempo, el propietario puede estar dispuesto a ayudar a pagar algunas de las modificaciones.

Es mucho más difícil hacer reparaciones menores después de haber inaugurado, así que cualquier reparación debe hacerse antes de la fecha de apertura al público. Pregunte sobre el mantenimiento de los sistemas principales y la certificación de que están en buenas condiciones de funcionamiento antes  del día de la apertura. Incluso si el propietario repara una avería importante, podría ser un gran inconveniente para usted si le causa algún problema por ejemplo en su sistema informático.

Exclusividad Empresarial

Es posible que pueda solicitar la exclusividad de tipo empresarial. Si usted  abre un restaurante  especializado en   desayunos, usted no querrá que otro restaurante similar abra justo al lado del suyo y que pueda afectar negativamente en su negocio.

Uso de espacios comunes

Usted podría tener un área de reunión o una sala de conferencias compartida con la que contará para reunirse con los clientes fuera de su negocio. Si el propietario decide remodelar ese espacio para alquilarlo, puede exigir  reducir su renta para ayudar a compensar la pérdida de uso.

Derecho de Primera Denegación

Esta disposición permite al inquilino actual un derecho preferente de negarse a alquilar los espacios disponibles al lado del suyo  o a cambiar a un nuevo espacio disponible sin penalización. También puede permitir que el inquilino compre el edificio si el propietario decide venderlo.

Remoción y Restauración

Muchos inquilinos están tan preocupados por firmar el contrato que no lo revisan suficientemente pensando en el término del contrato. La mayoría de los propietarios están dispuestos a negociar los términos de la cláusula de rescisión, así que asegúrese de revisar esta cláusula cuidadosamente.

La mayoría de los propietarios saben que hay que mantener los accesorios instalados o construidos en su local. Los accesorios se convierten en parte de la unidad. Si usted tiene mobiliario  comercial, pueden ser retirados del bien inmueble (incluso si se adjunta) al final del arrendamiento del negocio. El arrendatario comercial debe compensar al propietario por cualquier daño debido a la remoción de los accesorios comerciales o reparar tal daño.

Algunos propietarios pueden insistir en que el local sea restaurado o reconstruido de acuerdo a los estándares básicos de construcción. Esto puede significar que usted tendrá que reponer  y dejar el local en su estado inicial,cuando lo alquiló. Esto puede ser caro y necesitar mucho tiempo, especialmente para restaurantes con muchas mejoras. Asegúrese de negociar cuidadosamente esa parte de su contrato de arrendamiento. Solicite que pueda dejarlo con los útiles fijos y dejarlo en condiciones óptimas para que otro inquilino pueda alquilarlo.

Consejo de expertos

Un asesor inmobiliario es aconsejable para ayudarle a planificar costes actuales y futuros, así como proyecciones de ingresos y trámites burocráticos. Se le debe consultar con frecuencia, especialmente durante las etapas de proyecto.

Un buen agente inmobiliario  puede negociar en su nombre ya que le conseguirá como experto mejores condiciones que las que usted podría negociar.

También debe  consultar a un abogado para asegurarse de que sus responsabilidades legales actuales y futuras sean las que dicta la ley de arrendamientos urbanos . Cualquier arrendador de buena tiene la obligación de  darle tiempo para que revise el contrato.

Listo para su andadura

El mejor consejo que he tenido sobre la negociación es que el que está dispuesto a abandonarla siempre tiene la ventaja. Negocie con seriedad para llegar a un acuerdo razonable en el que se cumplan sus intereses y el propietario esté satisfecho con el acuerdo.

Si tal acuerdo no es posible, abandone la negociación sabiendo que este no era el lugar adecuado para usted. Al abandonar con educación y respeto,  deja la puerta abierta para futuras negociaciones. Quién sabe lo que deparará el futuro!

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